苏州园林集团法务中心法制宣传专栏简介：
本专栏致力于通过讲解司法案例，普及法律知识，提高集团员工法制素养，提升集团及各子企业合规管理水平，推动全集团尊法学法守法用法。
本期专栏为第九期，主题为：租赁合同安全
一
房屋出租后，出租方及承租方的责任应当如何划分？
【案例1】
2020年6月，张某租赁王某名下位于银川市金凤区某小区商铺用于经营五金日杂店，年租金3万余元。张某装修完毕营业不久，2020年11月开始供暖后，商铺地暖管道破裂，造成部分货物被水浸泡无法销售。因双方对受损货物的赔偿问题协商未果，张某便将王某诉至法院，要求王某赔偿货物损失4000余元。
【法院观点】
出租人负有维护房屋设施设备符合正常使用要求的义务。被告王某作为案涉房屋的出租人,应当保障租赁物符合租赁用途。王某未对出租屋进行维修管护，使得涉案房屋内设施在租赁期限内存在损坏风险，原告张某在涉案房屋内开展经营，应视为合理使用租赁房屋，张某货物受损与房屋内管道破裂漏水之间有法律上的因果关系，王某未完全履行对涉案房屋及其设施的安全保障义务，应承担赔偿责任。张某举证证实其受损货物价值4810元，王某经核对予以认可，故法院支持了张某的诉请。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》
第506条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第708条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第709条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第510条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第710条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第711条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第712条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第713条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
【中心小“贴士”】
承租人在使用租赁房屋过程中，如果发现房屋内设施设备发生损坏，可以要求出租人在合理期限内进行维修，亦可自行维修后要求出租人支付维修费用。同时，承租人也具有相应的注意义务，应当以适当的方式使用租赁房屋及设备。若承租人发现了设备设施存在安全隐患，在未经修理的情况下擅自使用该设备设施导致安全事故发生，则承租人亦存在一定的过错，应承担与自身过错相当的责任。
二
除租赁合同中约定的责任承担外，房屋出租方是否还负有安全保障注意义务？
【案例2】
2010年9月30日，原告陈某将店面两间出租给被告王某，双方签订的合同约定了“除地震、战争外，造成房屋损失的，承租方都要按时价赔偿经济损失”等权利义务。合同签订后，原告交付房屋。后被告因经营需要，把两间店面的部分中间隔墙拆除，并变动了室内电气线路。2011年2月15日23时左右，被告租赁的房屋发生火灾，原告的房屋及周围店面均被烧毁。同年3月29日，福建省漳州市公安消防支队认定起火原因为：租赁房屋西南部发生电气短路，喷溅的熔珠引燃西南部中间隔墙西侧下方的可燃物所致。诉讼前经原告申请，漳浦县价格认定中心认定原告房屋每15年要重新修复一次，第一次修复费用为182318元。诉讼中，被告申请重新评估，因委估标的物因火灾已毁，无法再次进行评估。火灾发生后，被告因火灾赔偿他人损失共计40.8万元。原告起诉请求判令被告赔偿房屋第一次的维修费182318元及二、三、四层楼房（合计1440平方米）的租金损失等。被告请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令陈某赔偿其损失994496元及利息。
【法院观点】
法院认为，本案房屋租赁合同系合法有效的合同，双方应依合同约定承担责任；火灾造成他人损失应按双方过错程度来确定责任大小。本案中，引起火灾的原因是电气短路，承租人作为房屋直接使用人，对火灾事故的发生应承担主要责任；而出租人作为出租房屋的所有权人，负有安全监管责任，其明知房屋被改造装修，存在安全隐患，而不加以阻止，其不监管的行为也是造成火灾的原因之一，也应承担一定赔偿责任。一审宣判后双方均提起上诉，二审法院认为作为火灾房屋的出租者，陈某将房屋交付给承租人后，暂时失去对房屋的掌控，原审以陈某未尽安全监管义务，也是造成火灾的原因之一的认定不当，应予纠正。对王某提出的上诉理由予以驳回。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》
第1165条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第1167条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承
担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
第1169条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
【中心小“贴士”】
对房屋出租方安全保障注意义务的设定应符合危险控制理论，兼顾收益与风险相一致的要求。根据《民法典》第1165条、第1198条的规定，对经营者设置安全保障义务的法理依据主要来源于以下三个方面：
一是危险控制理论的要求。从事经营活动或者社会活动的人，最可能了解整个场所的实际情况，预见可能发生的危险和损害，并且最有可能采取必要的措施防止损害的发生或者减轻损害的程度，理应承担这种安全保障义务。
二是收益与风险相一致的要求。从事经营活动或者社会活动的人，一般都以从中谋取利益为目的，对其加以相应的安全保障义务是合理的。
三是经济分析和比较结论的要求。从社会经济学的角度分析比较，安全保障义务人避免和减轻损害发生的成本最低。本案中，房屋出租人陈某将没有存在安全隐患的房屋交付给承租人后，就暂时失去对房屋的实际掌控，也难以履行监管责任。承租人王某对讼争房屋进行改造装修，致存在安全隐患而造成火灾，故责任不在出租人，不应当要求其承担责任。故在实践中，如果涉及安全交付房屋后承租人自行改造或装修导致存在安全隐患而造成损害后果的，出租人对此无过错，一般不承担责任。
三
合同中有约定租赁房屋的修缮保障义务的，租赁房屋事故导致的损失由谁承担？
【案例3】
原告租用被告罗某的门面经营超市，被告冉某也租用被告罗某的门面经营文具和玩具用品，两者租用的门面相邻。2020年5月13日4时50分许，被告冉某经营的门面房屋内部起火，导致室内财产全部受损，同时火势又蔓延到原告经营的超市内部及小仓库内，导致原告的货物遭受损失。另查明，2020年6月15日，重庆市武隆区消防救援支队作出火灾事故认定书，认定起火部位为冉某租用门面，起火原因为可以排除放火、生活用火不慎、玩火和吸烟等原因引发火灾的可能，不排除电气线路故障引发火灾的可能。且冉某与罗某2014年8月3日签订的《房屋租赁合同》第8条约定，冉某在经营过程中，应当妥善保管、爱护及使用租赁物及租赁物中的附属设施，并不得擅自改变房屋结构，冉某承担租赁物及水、电设施、门、窗、墙体、卫生间等维修保养义务。冉某租赁房屋后自行搭线安装了冰箱、冰柜。
【法院观点】
本案中,被告冉某租用罗某所有的房屋，《房租租赁合同》中明确约定了冉某对租用房屋的水、电设施、门、窗、墙体、卫生间等具有维修保养义务，且火灾事故发生后，根据重庆市武隆区消防救援支队作出的火灾事故认定书认定，起火部位为冉某所租用门面，起火原因为可以排除放火、生活用火不慎、玩火和吸烟等原因引发火灾的可能，不排除电气线路故障引发火灾的可能。故在被告冉某没有证据证明火灾系有其它因素引起的情况下，本院认定是被告冉某租用门面房屋内部电气线路故障，引发火灾，导致原告超市财产损害的事实，应承担损害赔偿责任。而冉某与被告罗某的租房合同中明确约定了由冉某承担承租门市的水、电设施等维修保养义务，承租物维修保养主体发生转移，应由被告冉某负责，故火灾发生导致的财产损害赔偿应由被告冉某承担，被告罗某不应承担责任。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》
第1165条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第1170条 二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。
第1172条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
【中心小“贴士”】
本案《房租租赁合同》中明确约定了冉某对租用房屋的水、电设施、门、窗、墙体、卫生间等具有维修保养义务，故在被告冉某自行搭线安装了冰箱、冰柜，且没有证据证明火灾系有其它因素引起的情况下，法院依法认定是由于承租人的过错引发火灾，导致他人财产损害的事实，故应由承租人承担损害赔偿责任。
四
租赁违法自建房开办汽修厂，装修时发生事故带来的侵权责任如何划分？租赁合同是否有效？
【案例4】
2019年7月25日，冯某将其在村里的一幢两层自建房出租给朱某、褚某、徐某三人开办汽修厂，双方口头约定年租金为7万元。朱某向冯某支付了半年租金3.5万元，冯某依约将承租房屋交付给朱某使用，并同意朱某对房屋进行装修改造。
随后，朱某雇佣两名工人开始装修。没想到刚动工两天，该自建房在装修时突然坍塌，朱某及2两名工人均受伤。事故发生后，朱某先后以房屋租赁合同纠纷、健康权纠纷为由诉至余杭法院，提出诉讼请求：解除房屋租赁合同；冯某退还其房屋租金3.5万元；冯某赔偿其医疗费、伤残赔偿金、误工费等各项损失合计33.8万余元。
被告冯某认同房屋租赁合同无效，但辩称该自建房建设无质量问题，并称在建立租赁关系前朱某已验收房屋质量，也明确知晓该房屋并无批建手续。“房屋倒塌系朱某对窗户等多处进行改建及拆除所致。”冯某强调自己对事故的发生并无过错。
【法院观点】
出租的自建房未经审批属于违建，故双方之间达成的房屋租赁合同无效。租赁合同被确认无效并不影响出租方请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。倒塌建筑物系农村自建房，冯某作为房屋建造者理应承担一部分责任。该房屋的倒塌可能是由“装修行为”及“房屋质量”共同导致，但因现场已经被清理而无法鉴定事故发生的直接原因，应通过考量这两种原因对于损害的发生或扩大所产生的作用力，认定双方的责任比例。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》
第1252条 因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第4条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
【中心小“贴士”】
实践中，建筑物的倒塌往往由多种原因所致，须根据各方的过错程度及倒塌原因来确定责任的归属及分担比例。朱某等人租赁该自建房用于开办汽修厂，需要将原有窗户改为门洞，出租前作为自建房的建造人冯某表示同意，但冯某未对开门洞是否具有可行性及结构安全进行检测评估，贸然同意朱某装修，存在过错。朱某则明知其承租的自建房未经合法审批建造，更应注意施工安全和合法性，但朱某轻信冯某“该房屋安全”的说法，雇佣无资质人员装修，既无施工图纸，也无安全施工方案，存在过错。双方均应当承担赔偿责任。
五
他人不符合消防安全引发火灾导致的损失应当由谁来承担？出租人如何履行安全生产的注意义务？
【案例5】
2008年11月，甲公司与当地村委会签订经营场所租赁合同，约定当地村委会将自有的11间房屋出租给甲公司用于生产塑料包装制品，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日。乙配件厂亦租用当地村委会厂房用于生产，甲乙两公司东西毗邻。
2011年12月23日，乙配件厂发生火灾，当地公安消防大队接警后赶到现场扑灭大火。此次火灾造成甲公司和乙配件厂厂房顶部、厂内机器物件损毁。2012年2月17日，当地公安消防大队作出火灾事故认定书，认为起火原因为：排除用火不慎、玩火、电气故障、雷击、自然、燃放烟花爆竹等原因，不能排除因为遗留火种造成火灾，起火部位位于乙配件厂厂房西南角，起火点为办公区床所在位置。火灾成因为：1、起火厂房屋顶为芦席顶，为易燃材料，耐火等级低，燃烧蔓延迅速。2、起火厂房发生火灾时无人员在场，发现及扑救火灾错过最佳时间。
经甲公司申请，法院委托某评估事务所对甲公司火灾事故损失金额进行鉴定，意见为截止2011年12月23日，存货、产成品369799.1元、车间被烧物品59955元，机器设备466683元，间接损失348850元，计1245287.1元，无法鉴定的损失120199元。甲公司为此支出鉴定费50000元。2013年1月29日，某评估事务所对甲公司机械设备等残值进行补充鉴定，意见为：机械设备残值为46590元，存货等其他资产残值为5900元。各方就损失赔偿产生争议，故甲公司诉至法院。
【法院观点】
房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。
【法律规定】
《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》
第8条 实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。
《中华人民共和国民法典》
第1165条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第1168条 二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
第1173条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
【中心小“贴士”】
生产经营场所的出租人应当履行如下与安全生产相关的注意义务：首先，出租人交付的出租房屋必须符合约定的使用目的，其中包括达到满足使用目的的消防安全要求；其次，如承租人将出租房屋作为生产经营场所的，出租人应当依据《安全生产法》审查承租人是否具有相应的资质或者安全生产条件；此外，出租人与承租单位应签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同、租赁合同中约定各自的安全生产（包括消防安全）管理职责；最后，出租人对承租单位的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。
